¿Qué pasará con los precios de las propiedades en 2020?

2024 Autor: James Gerald | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 14:05

En el contexto de la situación actual con una fuerte caída en el costo del petróleo y el tipo de cambio de la moneda nacional, combinado con una pandemia, muchos están pensando en invertir en bienes raíces. ¿Vale la pena y qué pasará con los precios de la vivienda en 2020? Descubra la opinión de los expertos.

Los precios caerán

Según Ildar Khusainov, director de la mayor empresa Etazhi, el declive del modelo económico de este año tendrá consecuencias más graves que la recesión económica de 2008 y 2014. Esto se explica por la singularidad de la situación actual, cuando dos factores negativos se manifestaron simultáneamente: el colapso de los precios del petróleo y la epidemia que se extendió por todo el mundo.

En este sentido, en los próximos meses, el experto espera caídas bastante significativas en el mercado inmobiliario. En el contexto de la pandemia y la inestable situación en el país, que puede verse complicada por un aumento de las tasas hipotecarias y mayores requisitos para los prestatarios, se espera una disminución significativa de la demanda de metros cuadrados por parte de los consumidores en los próximos 3-4 meses.

Qué tan profundamente se hundirá el mercado inmobiliario ruso y qué sucederá con los precios de la vivienda depende de cómo el estado podrá controlar la situación con el coronavirus y cuánto tiempo llevará estabilizar la economía.

Andrey Kolochinsky, socio gerente de VectorStroyFinance también predice una caída en los precios. Según el experto, en marzo de 2020, hubo un exceso de mercado inmobiliario, después de lo cual la demanda disminuirá invariablemente y, por lo tanto, los precios.

El experto explica la situación actual de la siguiente manera: “Entra al mercado un comprador que tiene ahorros y, temiendo su depreciación, comienza a invertir en bienes raíces. Del mismo modo, los rusos emprendedores se esfuerzan no solo por preservar su capital acumulado, sino también por aumentarlo. Por ejemplo, arriende los medidores comprados o véndalos a un precio más alto en el futuro. Pero no había muchos de esos clientes, dado que los ingresos de la población comenzaron a crecer solo en 2019. Mientras que su declive continuó durante cinco años (desde 2014).

Según el experto, es probable que la situación económica actual contribuya a una disminución del nivel de vida de la población. A largo plazo, deberíamos esperar una cierta disminución en las ventas de propiedades.

Según la previsión publicada en la página web del centro analítico IRN ("Indicadores del mercado inmobiliario"), la situación económica actual contribuye a la caída de los precios inmobiliarios al menos hasta el nivel de 2018.

Los expertos admiten que la cuarentena y la detención real de los procesos económicos en el contexto de la devaluación del rublo, combinada con el colapso de los precios del petróleo, supondrá una rápida disminución del bienestar de los rusos y, por lo tanto, de la demanda.

Pero, según los expertos, todavía no habrá un empobrecimiento total de la población en 2020, ya que el estado tiene suficiente dinero para sostener la economía durante varios años. Ahora hay algo de calma en el mercado inmobiliario y los desarrolladores se ven obligados a contener los precios para mantener la demanda de los consumidores.

Subirá el precio por metro cuadrado

Pero Kirill Kholopik, director de NOZA (Asociación Nacional de Desarrolladores de Vivienda), tiene un punto de vista completamente opuesto. No ve ninguna razón para reducir el costo de los metros cuadrados en 2020. Según el experto, el colapso de los precios del petróleo y el posterior salto al alza del dólar no contribuye de ninguna manera a la caída de los precios inmobiliarios.

El costo de los bienes (incluidos los apartamentos en edificios nuevos) disminuye o aumenta bajo la influencia de la oferta y la demanda. Si hay subproducción (la demanda excede significativamente la oferta), el costo por metro cuadrado aumenta. La sobreproducción (exceso de oferta sobre demanda) conduce a una disminución de los precios. También se puede observar un aumento en los precios durante la sobreproducción, si han alcanzado el precio de costo, que también está creciendo (por ejemplo, con un aumento en el costo de los materiales de construcción).

En el período de 2014 a 2018, se registró una importante sobreproducción de apartamentos nuevos en el mercado, lo que provocó una disminución de los precios en 2015-16. En 2017, los precios de la vivienda comenzaron a subir nuevamente, ya que "chocaron" con el precio de costo.

En 2019, el crecimiento se aceleró, pero la razón de esto ya era la subproducción: por primera vez en los últimos años, la demanda superó la oferta dos veces. El seguimiento realizado por NOZA arrojó una disminución de las ofertas en 2019 en un 14,5%, por lo que los precios aumentaron una media del 12%.

En 2019, el estado adopta un nuevo modelo de financiamiento de la construcción de viviendas, que niega la apariencia de inversionistas inmobiliarios defraudados. A partir del 1 de julio, la industria de la construcción cambiará por completo al financiamiento de proyectos. El número de nuevos proyectos está disminuyendo significativamente y las pruebas de resistencia se han convertido en una de las principales razones de esto.

Ahora los bancos están revisando cada nuevo proyecto para detectar una crisis anticipada, es decir, "qué sucede cuando los precios bajan un 20%". Si, después de los cálculos, el proyecto sigue siendo rentable, se aprobará el préstamo, si no es rentable, respectivamente, se rechazará al prestatario.

El resultado no se hizo esperar. La relación entre oferta y demanda ha cambiado radicalmente. Comenzaron a ingresar al mercado menos metros cuadrados, lo que aceleró la subida de los precios inmobiliarios.

En 2020, las hipotecas son cada vez más asequibles y el Banco Central no tiene previsto fijar una tasa clave exorbitante, como lo fue a finales de 2014. Además, ahora están involucrados nuevos mecanismos para la obtención de capital de maternidad, cuyo monto ha aumentado significativamente, y esto sin duda estimulará la demanda en el mercado de nuevos edificios.

“La subproducción de metros cuadrados continuará en el futuro cercano, por lo que los precios de la vivienda seguirán creciendo”, está seguro Kirill Kholopik.

Resumir

1. Las opiniones de los expertos sobre el costo de los metros cuadrados en 2020 son ambiguas. Los precios de la vivienda se determinarán en función del estado de la economía en su conjunto y la situación epidemiológica.
2. Los analistas creen que la principal razón del descenso de la demanda de inmuebles es la caída del nivel de vida de la población debido a la pandemia y las vacaciones forzadas.
3. El estado está introduciendo medidas adicionales para apoyar la economía, los negocios y el bienestar de los ciudadanos, que contribuirán a la preservación y, posiblemente, al crecimiento de la demanda de metros cuadrados en 2020.